Leistungen Baulast

Durch die Übernahme einer Baulast kann eine Grundstückseigentümerin oder ein Grundstückseigentümer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung für ein "Tun, Dulden oder Unterlassen" für das Grundstück übernehmen. Hauptsächlich wird die Eintragung von Baulasten im Rahmen von Bauvorhaben notwendig. Diese sehr abstrakt klingende Beschreibung lässt sich einfacher an typischen Beispielen erläutern:

1. Zuwegungsbaulast: Ein Grundstück müssen für eine Bebauung in der Regel erschlossen sein. Hierzu gehört die gesicherte Zufahrt zu dem Grundstück. Liegt das Baugrundstück nicht an einer öffentlichen Verkehrsfläche, so kann die Zufahrt über dritte Grundstücke durch eine entsprechende Zuwegungsbaulast auf diesen dritten Grundtsücken gesichert werden.
2. Vereinigungsbaulast: In der Regel dürfen Gebäude nicht auf mehreren Grundstücken errichtet werden. Wenn eine Grundstücksgrenze überbaut werden soll, kann diese Bebauung durch eine entsprechende Vereinigungsbaulast ermöglicht werden.
3. Abstandsflächenbaulast: Gebäude müssen in der Regel einen Abstände zu anderer Bebauung einhalten (Abstandsfläche). Diese Abstandsfläche muss in der Regel auf dem eigenen Grundstück liegen, wodurch z.B. eine Grenzbebauung unzulässig sein kann. Die Abstandsfläche kann jedoch auch auf ein Angrenzergrundstück fallen, wenn auf diesem Grundstück eine entsprechende Abstandsflächenbaulast übernommen werden.
4. Nutzungssicherung: Es ist möglich, dass Gebäude nur durch bestimmte Personengruppen genutzt werden dürfen. Ein Beispiel hierfür ist die Betriebsleiterwohnung im Gewerbegebiet oder die Altenteilerwohnung im Außenbereich. Diese Nutzung kann durch Baulast gesichert werden, um eine entsprechende Bebauung zu ermöglichen.

Die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer übernehmen eine solche Verpflichtung mit einer schriftlichen Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Es handelt sich somit um keine zivilrechtliche, sodern öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Sobald die Baulast in das Baulastenverzeichnis der Gemeinde eingetragen ist, ist sie gültig. Sie geht auch auf etwaige Rechtsnachfolgende über. 

In der Regel werden für die Eintragung von Baulasten amtliche Lagepläne benötigt, in denen die Fläche der Baulast entsprechend ausgewiesen wird.